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_保障房政策绿灯频亮 8000亿资金缺口谁挑大梁

2017-08-21 19:47

时至今日,“资金短缺”成了保障房建设的代名词。而如何撬动资金,也成了保障房建设的首要任务。

监管层使出猛招。6月27日,发改委发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》以下简称《通知》表示,鼓励投融资平台公司发行企业债券进行保障房项目融资,并要充分引导更多社会资金参与保障性住房建设。

而这并非首次。今年上半年,以发改委、住建部、财政部为首的各个部委,多次发通知要求采取各种手段支持保障房建设。

但“社会资金”首次被推到了保障房建设的排头兵位置。总计1.3万亿保障房建设资金中,8000多亿元社会资金将在一路“政策绿灯”下,顺利进入保障房项目。

从表面来看,这无疑预示着今后保障房建设有更多的融资空间。但存在的问题不容忽视,一是资金流向的担忧;二是企业债发行利率能否覆盖发债成本;三是项目如何运作,会不会出现风险?

针对上述问题,一份较为具体的“保障性住房企业债发行操作指引”正在发改委及住建部中酝酿。据《华夏时报》记者获悉,在“操作指引”中,必须有已经完成立项、土地划拨与取得程序的保障性住房项目,才能依据这些项目的所需资金总额进行企业债的发行额度的核算,进而发债。同时发企业债的主体要经过严格审核程序,包括审查企业资质、发行资格以及信用评级。

发改委的一纸通知为保障房融资打开了希望之门;另一方面,地方政府和各类投资主体此时考虑的是,地方政府除了土地出让金净收益外,是否从财政中再划拨资金?房地产开发商、社保基金、商业保险机构、民间投资资金如何才能更加有效地参与保障房建设?

政策绿灯

发改委的通知,并不是监管层为保障房建设首开绿灯。

此前的6月初,财政部、住建部联手发通知,要求切实加大地方公共预算用于保障性安居工程资金规模。随后有消息称,住建部保障司计划在今年9月底推出全国保障房建设采购平台。

5月10日,住建部要求在5月底公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。随后要求,今年的1000万套保障性安居工程建设任务,各地必须在11月末以前全面开工。2011年财政部门将统筹安排保障性安居工程资金,并继续落实减免税费优惠政策。

但不同以往的是,此次社会资金首次被监管层推到了保障房建设的风口浪尖。“面对1.3万亿元保障房资金,从中央到地方只有一个‘杠杆’。”业内人士对记者坦言,那就是社会资本。

何谓“社会机构”?在采访过程中,有观点理解是指房地产开发商,有观点则认为是保险机构等其他金融企业,还有观点认为是大型国有企业。

而无论这一“社会机构”是谁,其属性并非公益机构,都是以追求最基本的商业效益为前提。如若没有此,又将如何保证这些“社会机构”进入保障房建设的积极性?

政策上,尽管监管层无限制地倾斜于保障房建设;细节上,并未统一说明。“有点‘丈二和尚摸不着头脑’。银监会和各地银监局也进行多次调查,但至今还没有成文的实施办法或者政策指引。”6月27日晚,山东省建设厅的一位官员向记者表示。

同样的,在各级政府与国务院保障性安居工程小组签订的《保障性安居工程责任书》中,仅对任务指标、工程进度、工程质量进行了明确,但对于融资渠道以及配套资金来源,未予统一说明。

此时,“未予统一说明”就成为了社会资金进入保障房建设的一个不能逾越的政策障碍。

以今年保障房建设的“大户”之一的上海市为例,计划新开工保障房建设1500万平米、22万套。相关部门虽以“难以统计”为由,未向公众透露社会资金筹措计划,但对于公租房和廉租房项目,则表示几乎全部由政府渠道筹集。

在记者采访过程中的多数观点是,“社会资本”望而却步的原因在于,经适房和两限房虽能一次收回成本,但利润过低;而公租房和廉租房资金沉淀量大,回笼较慢,社会资金“顾虑”更多。

也正因如此,“资金短缺”成了保障房建设的代名词。而要“撬动”哪些社会资金,如何“撬动”这些社会资金,也成了保障房建设的首要任务。

以地方政府资金为例,目前,中央政府要求各地土地出让金净收益的10%用于保障房建设,但问题是,即便把土地出让金净收益全部用于保障房建设,仍然不足以弥补资金缺口。

雪上加霜的是,在银根不断收紧的形势下,保障房的开发贷款更显“捉襟见肘”。记者了解到,对于银行开发贷款,“从二季度以来就比较明显,审批流程更加严格,时间更长,额度也大幅下降。”某国有银行信贷部人员告诉记者。“同样一笔贷款,保障房项目可有竞争力?”一家股份制银行相关负责人直言不讳。

谁挑资金大梁?

正当保障房资金左右徘徊之时,发改委下发的《通知》,如一剂“猛药”解决保障房建设中最难啃的一块“骨头”。

《通知》明确,各地按有关规定进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券,募集资金应优先用于保障房建设。同时称,企业债券具有期限长、利率低的优势,是保障性住房项目市场融资的较好工具。

如此一来,企业发债成为政策层推行的重要方式之一。

表面来看,这无疑预示着今后保障房建设有更多的融资空间,但存在的问题不容忽视。一是资金流向的担忧。“由于现在保障房多以配建方式进行,技术上难以区分募得资金是否百分之百进入保障房建设中。”上述股份制银行相关负责人表示担忧。

二是企业债发行问题引来各方关注。记者了解,以往保障房项目的年收益率大多在3%左右。但业内的普遍担忧是,发行利率在3%之上还是之下。

“如若在下,在如今高通胀的情况下,可以预计购买者情绪不高,最后很可能无疾而终,解决不了实际问题。”上述负责人坦言,而如果在3%之上,意味着仅用保障房的建设是无法覆盖发债成本的,项目如何运作,会不会出现风险?

而最重要的问题是,发债能解决保障房多少资金缺口?有专家预计,企业发债可募集到3000亿—4000亿规模的资金。“这都是乐观估计,实际可能达不到这个上限。”某券商机构的债券承销部门负责人对记者坦言。

同样,国金证券(600109)的一份研究认为,企业债融资的方式无法替代信贷在保障房项目中主要融资方式的作用,或者说,放开这一块发债,如果后期信贷在保障房项目上没有实质性的松动,依旧无法解决资金短板的问题。

针对上述问题,一份较为具体的“保障性住房企业债发行操作指引”正在发改委及住建部中酝酿,此“操作指引”一方面是为提高发行效率;另一方面也有规范、控制风险的用意。重要的是,国家审计署将对已发行的企业债陆续进行审计,以确保其不被挪作他用。

但问题是,发行企业债会不会失控?据记者了解,在“操作指引”中,发行企业债券要经过严格的程序,首先要审查企业的资质和发行资格,进行信用评级,由担保机构担保,由投行发行等。换句话说,就是只有有信誉的企业,有还款能力的企业才能发行债券。

“事实上,与银行信贷相比,发企业债要求的信息披露流程,更容易甄别所投项目到底算不算保障房工程。”上述国有银行信贷部人士说,只要能抓住信息透明公开这一关键,完善相应的操作方案,某种程度上更有利于对宏观经济与房地产的“定向调控”。

如此一来,发改委的一纸《通知》一方面为保障房融资打开了希望之门;另一方面,地方政府和各类投资主体的“自下而上”融资创新则成为破解保障房资金难题的重要部分。

6月4日,首开股份(600376)发布公告称,将向银行间市场发行不超过43亿元的中期票据,所募集资金全部用于保障性住房项目的建设;6月10日,栖霞建设(600533)发布公告称,将发行一笔不超过17亿元的中期票据,用作西花岗保障房项目配套资金。

事实上,为鼓励更多社会资金进入保障房建设领域,接受《华夏时报》记者采访的专家表示,财税方面应给予更多税收优惠或减免;金融方面给予定量的财政贴息;土地供给方面,政府可给予参建保障房的企业一定幅度的土地出让价格优惠,同时允许适当提高容积率等。

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